ภาษีหอพัก ค่าเช่าเสียภาษียังไง หักค่าใช้จ่าย 30% ยื่นเมื่อไร

ภาษีหอพัก ค่าเช่าเป็นเงินได้ 40(5) หักค่าใช้จ่ายเหมา 30 เปอร์เซ็นต์

สรุปสั้น ๆ ค่าเช่าเป็นเงินได้ 40(5) หักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 30% แล้วนำไปรวมคำนวณภาษีบุคคลธรรมดา ถ้าครึ่งปีแรกได้เกิน 60,000 บาท ยื่น ภ.ง.ด.94 ด้วย ค่าเช่าที่พักอาศัยไม่ต้องเสีย VAT และสัญญาเช่าต้องติดอากรแสตมป์

ค่าเช่าคือเงินได้ประเภทไหน

ค่าเช่าห้องเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(5) ของประมวลรัษฎากร ไม่ว่าจะรับเป็นเงินสดหรือโอนเข้าบัญชี เจ้าของหอที่เป็นบุคคลธรรมดาต้องนำมารวมกับเงินได้อื่นของตัวเอง เช่น เงินเดือน แล้วยื่นแบบ ภ.ง.ด.90 ทุกต้นปี หอที่ทำในนามบริษัทเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลแทน ซึ่งหลักการต่างกัน หน้านี้พูดถึงกรณีบุคคลธรรมดา

หักค่าใช้จ่ายได้ 2 แบบ

หักเหมา 30% ของค่าเช่า สำหรับบ้าน โรงเรือน และสิ่งปลูกสร้าง ไม่ต้องเก็บใบเสร็จค่าใช้จ่าย หอส่วนใหญ่ใช้วิธีนี้
หักตามจริง ต้องมีหลักฐาน และค่าใช้จ่ายต้องจำเป็นและสมควร เหมาะกับหอที่มีค่าซ่อม ค่าจ้าง หรือค่าเสื่อมสูงจริง และเก็บเอกสารไว้ครบ

ลองคิดดูตัวอย่าง

หอ 10 ห้อง ห้องละ 3,500 บาท เต็มทั้งปี ได้ค่าเช่า 420,000 บาท เจ้าของโสด ไม่มีเงินได้อื่น และใช้แค่ค่าลดหย่อนส่วนตัว (ตัวเลขสมมติ)

รายการ	บาท
ค่าเช่าทั้งปี	420,000
หักค่าใช้จ่ายเหมา 30%	-126,000
หักค่าลดหย่อนส่วนตัว	-60,000
เงินได้สุทธิ	234,000
ภาษี (150,000 แรกยกเว้น ส่วนที่เหลือ 84,000 × 5%)	4,200

ตัวอย่างนี้คิดเฉพาะค่าเช่าห้อง ส่วนค่าน้ำค่าไฟที่เก็บจากผู้เช่าแล้วจ่ายต่อให้การไฟฟ้าการประปา ควรถามสรรพากรพื้นที่หรือนักบัญชีว่าจะลงรายการอย่างไรให้ถูก เพราะแต่ละหอเก็บเงินต่างกัน

ยื่นภาษีเมื่อไร

ภ.ง.ด.94 (ครึ่งปี) ถ้าเงินได้ประเภท 40(5) ถึง 40(8) รวมกัน (ซึ่งรวมค่าเช่า) ช่วงมกราคมถึงมิถุนายนเกิน 60,000 บาท (กรณีโสด) ยื่นภายในเดือนกันยายน ภาษีที่จ่ายไปตอนนี้นำไปหักตอนยื่น ภ.ง.ด.90 ต้นปีถัดไปได้
ภ.ง.ด.90 (ทั้งปี) ยื่นภายในสิ้นเดือนมีนาคมของปีถัดไป ยื่นออนไลน์มักได้เวลาเพิ่ม เช็กประกาศของกรมสรรพากรแต่ละปี

ผู้เช่าเป็นบริษัท ต้องรู้เรื่องหัก ณ ที่จ่าย

ถ้าผู้เช่าเป็นบริษัทหรือนิติบุคคลที่เช่าห้องให้พนักงาน เขาต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่าที่จ่ายให้เจ้าของหอที่เป็นบุคคลธรรมดา และออกหนังสือรับรองการหักภาษีให้ เก็บใบนี้ไว้ เพราะใช้เป็นเครดิตภาษีตอนยื่นแบบได้

VAT กับอากรแสตมป์

การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม เจ้าของหอที่มีแต่ค่าเช่าจึงไม่ต้องจด VAT ห้องที่ปล่อยเช่ารายวันแบบโรงแรม หรือค่าบริการที่เก็บแยก เช่น ค่าทำความสะอาด อาจไม่ได้อยู่ในข้อยกเว้นนี้ ถ้ามีรายได้แบบนี้มาก ถามสรรพากรพื้นที่ให้ชัด ส่วนสัญญาเช่าเป็นตราสารที่ต้องเสียอากรแสตมป์ โดยผู้ให้เช่าเป็นผู้เสียอากร อัตรา 1 บาทต่อค่าเช่าทุก 1,000 บาทหรือเศษ คิดจากค่าเช่าตลอดอายุสัญญา เช่น สัญญา 1 ปี เดือนละ 3,500 บาท ค่าเช่ารวม 42,000 บาท เสียอากร 42 บาท สัญญาที่ไม่ได้ติดอากรใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่มให้ครบ

เก็บเอกสารยังไงให้ยื่นง่าย

ทำรายรับแยกเดือนไว้ตั้งแต่ต้นปี ใบเสร็จค่าเช่าทุกใบควรมีเลขที่เรียงกัน ใช้หน้าใบเสร็จรับเงินค่าเช่าได้ ถ้าใช้ RentFlowTH ดาวน์โหลดรายงานรายรับเป็น Excel ส่งให้นักบัญชีได้เลย อีกภาษีที่หอต้องจ่ายทุกปีคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

คำถามที่เจอบ่อย

ค่าเช่าหอพักต้องเสียภาษีไหม

ต้องเสีย ค่าเช่าเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(5) ของประมวลรัษฎากร เจ้าของหอที่เป็นบุคคลธรรมดานำไปรวมกับเงินได้อื่นแล้วยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

หักเหมา 30% กับหักตามจริง แบบไหนดีกว่า

ถ้าค่าใช้จ่ายจริงที่มีใบเสร็จครบไม่ถึง 30% ของค่าเช่า หักเหมาจะได้มากกว่าและไม่ต้องเก็บเอกสาร หักตามจริงเหมาะกับปีที่ซ่อมใหญ่หรือมีค่าจ้างสูง และมีหลักฐานครบ

ต้องยื่นภาษีครึ่งปีไหม

ถ้าได้ค่าเช่าในช่วงมกราคมถึงมิถุนายน เกิน 60,000 บาท (กรณีโสด) ต้องยื่น ภ.ง.ด.94 ภายในเดือนกันยายน แล้วนำภาษีที่จ่ายไปหักตอนยื่น ภ.ง.ด.90 ต้นปีถัดไป

ค่าเช่าห้องพักต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มไหม

การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 81(1)(ต) ถ้ามีธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่ค่าเช่า ต้องดูแยกเป็นเรื่อง ๆ

อ้างอิง: ประมวลรัษฎากร มาตรา 40(5), 81(1)(ต) และบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะแห่งตราสาร 1, ข้อมูลจากกรมสรรพากร (rd.go.th) อัตราและกำหนดเวลาอาจเปลี่ยนตามประกาศแต่ละปี หน้านี้ไม่ใช่คำแนะนำทางภาษี ถ้ามีกรณีเฉพาะ ปรึกษาสรรพากรพื้นที่ (โทร 1161) หรือนักบัญชี