เงินประกันหอพัก คืนเมื่อไร หักอะไรได้บ้าง

ใช้กับหอพัก อพาร์ทเมนต์ และห้องเช่าที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 ห้องขึ้นไป ไม่รวมหอพักที่จดทะเบียนตาม พ.ร.บ.หอพัก ส่วนสัญญาที่ทำก่อน 4 ก.ย. 2568 ใช้ตามประกาศฉบับเดิมไปจนหมดสัญญา

เงินประกัน กับ ค่าเช่าล่วงหน้า เป็นเงินคนละก้อน

หลายหอเรียกรวม ๆ ว่า "เงินมัดจำ" แต่ในประกาศ สคบ. แยกไว้เป็นสองอย่าง และใช้คนละเรื่องกัน

ที่ควรแยกให้ชัดเพราะตามนิยาม เงินประกันไม่ได้มีไว้หักค่าเช่า ถ้าผู้เช่าค้างค่าเช่า ส่วนที่ใช้ได้ตรง ๆ คือค่าเช่าล่วงหน้า เขียนแยกสองช่องไว้ในสัญญาตั้งแต่แรก วันย้ายออกจะไม่ต้องเถียงกันว่าเงินก้อนไหนเอาไปใช้กับอะไร

เก็บได้สูงสุดเท่าไร

สำหรับสัญญาเช่าระยะสั้น (ไม่เกิน 3 ปี ซึ่งก็คือหอพักและห้องเช่ารายเดือนเกือบทั้งหมด) ประกาศห้ามเขียนสัญญาให้เก็บค่าเช่าล่วงหน้ารวมกับเงินประกันเกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน

ห้องเดือนละ 3,500 บาท เก็บรวมกันได้ไม่เกิน 10,500 บาท จะแบ่งเป็นประกัน 2 เดือน ล่วงหน้า 1 เดือน หรือประกัน 1 เดือน ล่วงหน้า 1 เดือนก็ได้ แบบที่เกินคือประกัน 2 เดือนบวกล่วงหน้า 2 เดือน (รวม 4 เดือน 14,000 บาท) ซึ่งยังเห็นกันอยู่บ้างในห้องที่มีเฟอร์นิเจอร์เยอะ

ต้องคืนภายในกี่วัน

แบบสัญญาข้อ 10 เขียนว่าเมื่อสัญญาสิ้นสุด ให้คืนเงินประกันทันที เว้นแต่หอต้องการตรวจความเสียหายก่อน ซึ่งในทางปฏิบัติก็ตรวจกันแทบทุกหอ จึงแบ่งเป็นสองกรณี

ทั้งสองกรณีนับจากวันที่สัญญาสิ้นสุดและหอได้ห้องคืนแล้ว ในทางปฏิบัติมักถือเอาวันที่ผู้เช่าขนของออกและคืนกุญแจ และหอต้องเป็นคนออกค่าโอนหรือค่าส่งเงินคืน ตามช่องทางที่ผู้เช่าบอกไว้

หอที่ยังคืนเงินประกัน "รอบสิ้นเดือน" หรือ "หลังได้ผู้เช่าใหม่" ควรเปลี่ยนวิธี เพราะเกิน 7–14 วันได้ง่าย

หักอะไรได้ หักอะไรไม่ได้

หลักง่าย ๆ คือหักได้เฉพาะค่าซ่อมความเสียหายที่ผู้เช่าทำ ถ้าเป็นความเสียหายจากการใช้งานปกติ ของเสื่อมตามอายุ เหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า หรือเหตุสุดวิสัย หักไม่ได้ ข้อนี้อยู่ทั้งในแบบสัญญาข้อ 10 และในรายการข้อสัญญาที่ห้ามใช้

ตัวอย่างที่หักได้

• กระจก ประตู หรือเฟอร์นิเจอร์แตกหักเพราะถูกกระแทกหรือใช้ผิดวิธี
• รีโมทแอร์ กุญแจ คีย์การ์ด หาย
• ผนังมีรอยไหม้ คราบสีหรือรอยเจาะที่ผู้เช่าทำเองโดยไม่ได้ขออนุญาต
• ค่าน้ำค่าไฟหรือค่าบริการที่ค้างจ่ายตอนย้ายออก

ตัวอย่างที่หักไม่ได้

• สีผนังซีด ม่านซีด พื้นถลอกจากการเดินตามปกติ
• แอร์หรือเครื่องทำน้ำอุ่นเสียเพราะหมดอายุการใช้งาน
• ความเสียหายจากน้ำท่วม พายุ หรือท่อของอาคารรั่ว ที่ผู้เช่าป้องกันไม่ได้
• หักเหมา ๆ ทุกห้องเป็นค่าทาสีใหม่ หรือริบทั้งก้อนโดยไม่ได้ดูว่าเสียหายจริงเท่าไร

ที่ต้องระวังคือคำว่า "ค่าซ่อมจริง" ถ้ารีโมทหายก็หักราคารีโมท ไม่ใช่หักเป็นเดือน ทุกรายการที่หักควรมีราคาหรือใบเสร็จให้ผู้เช่าดูได้

หลักฐานต้องเริ่มทำตั้งแต่วันย้ายเข้า

แบบสัญญาข้อ 9 กำหนดให้หอทำหลักฐานการตรวจรับสภาพห้องแนบท้ายสัญญา และให้ผู้เช่าเก็บไว้หนึ่งฉบับ เอกสารนี้แหละที่ใช้เทียบตอนย้ายออก ถ้าไม่มี จะพูดยากมากว่าความเสียหายเกิดก่อนหรือหลังผู้เช่าเข้ามา

ถ้ายังไม่มีแบบฟอร์ม ใช้ใบตรวจสภาพห้องก่อนเข้าอยู่ของเว็บนี้ได้ ติ๊กสภาพของแต่ละอย่าง ใส่หมายเหตุ แล้วพิมพ์ให้เซ็นทั้งสองฝ่าย ถ่ายรูปทุกมุมของห้องเก็บไว้ด้วย รูปที่มีวันที่ช่วยได้มากกว่าที่คิด

ขั้นตอนวันย้ายออก

1. นัดวันคืนห้องให้ชัด จดมิเตอร์น้ำไฟวันนั้นต่อหน้าผู้เช่า
2. เดินตรวจห้องพร้อมกัน ถือใบตรวจสภาพฉบับวันย้ายเข้าไปเทียบทีละรายการ
3. ถ้าไม่มีความเสียหาย บอกยอดคืนและวันโอนเลย ไม่เกิน 7 วัน
4. ถ้ามีความเสียหาย ถ่ายรูป เขียนรายการกับราคาซ่อมให้ผู้เช่าดู แล้วคืนส่วนที่เหลือภายใน 14 วัน
5. ขอเลขบัญชีหรือช่องทางรับเงินคืนเป็นข้อความ หอเป็นคนออกค่าโอน
6. ได้กุญแจคืนครบแล้วจดวันที่ไว้ วันนี้คือวันเริ่มนับ

ส่วนค่าน้ำค่าไฟเดือนสุดท้าย คิดจากเลขมิเตอร์วันย้ายออกด้วยอัตราเดิม จะทำบิลใบสุดท้ายในหน้าทำบิลหอพักฟรีก็ได้ ส่งให้ผู้เช่าดูพร้อมยอดเงินประกันที่จะคืน

ผู้เช่าขอย้ายออกก่อนครบสัญญา

เรื่องนี้เป็นอีกเรื่องที่เถียงกันบ่อย แบบสัญญาข้อ 13 ให้ผู้เช่าบอกเลิกก่อนครบกำหนดได้ ถ้าอยู่มาแล้วไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของระยะเวลาเช่า แจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน และไม่ได้ค้างค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น เช่น สัญญา 1 ปี อยู่มาแล้ว 6 เดือนขึ้นไปก็ขอเลิกได้

เมื่อผู้เช่าเลิกตามเงื่อนไขนี้ ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายที่จ่ายล่วงหน้าไว้สำหรับช่วงที่ยังไม่ได้อยู่ หอต้องคืนภายใน 7 วันนับจากวันที่ผู้เช่าบอกเลิก ส่วนเงินประกันก็คืนตามขั้นตอนปกติด้านบน ถ้าผู้เช่ายังอยู่ไม่ถึงครึ่งสัญญาแล้วขอย้าย ค่อยดูว่าหอเสียหายจริงเท่าไร ไม่ใช่ริบทั้งก้อนโดยอัตโนมัติ

เขียนในสัญญายังไง

ในสัญญาเช่าหอพักตามแบบ สคบ. มีช่องให้กรอกเงินประกันกับค่าเช่าล่วงหน้าแยกกัน กรอกแยกตามจริง อย่ารวมเป็นก้อนเดียว และอย่าเพิ่มข้อความประเภท "ไม่คืนเงินประกันทุกกรณีถ้าอยู่ไม่ครบ" เพราะข้อสัญญาที่ให้ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าโดยไม่ใช่ความผิดของผู้เช่าเป็นข้อที่ประกาศห้าม และตามกฎหมายให้ถือว่าสัญญาไม่มีข้อนั้นอยู่เลย

คำถามที่เจอบ่อย

อ้างอิง: ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 และแบบสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น (แบบ ก) ท้ายประกาศ (แบบ ก ข้อ 9 ข้อ 10 และข้อ 13, นิยามเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า, ข้อสัญญาที่ห้ามใช้) มีผลตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 ใช้กับการให้เช่าตั้งแต่ 3 ห้องขึ้นไป ไม่รวมหอพักที่จดทะเบียนตาม พ.ร.บ.หอพัก หน้านี้สรุปเพื่อให้เข้าใจง่าย ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ถ้ามีกรณีเฉพาะ สอบถามสายด่วน สคบ. 1166

อ่านต่อ

เงิน ภาษี และค่าใช้จ่าย7 พ.ย. 2569ภาษีหอพัก ค่าเช่าเสียภาษียังไง หักค่าใช้จ่าย 30% ยื่นเมื่อไรค่าเช่าเป็นเงินได้ 40(5) หักเหมา 30% ยื่นครึ่งปีเมื่อไร ผู้เช่าบริษัทหัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์สัญญาเช่าเงิน ภาษี และค่าใช้จ่าย7 พ.ย. 2569ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของหอพัก เสียอัตราไหนหอให้เช่ารายเดือนนับเป็นที่อยู่อาศัย ไม่ใช่พาณิชย์ อัตราต่างกันหลายเท่า เช็กแบบประเมินทุกปี

ดูบทความทั้งหมด ›