ผู้เช่าค้างค่าเช่า เจ้าของหอทำอะไรได้ และอะไรที่ห้ามทำ

ใช้กับหอพัก อพาร์ทเมนต์ และห้องเช่าที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 ห้องขึ้นไป ไม่รวมหอพักที่จดทะเบียนตาม พ.ร.บ.หอพัก ส่วนสัญญาที่ทำก่อน 4 ก.ย. 2568 ใช้ตามประกาศฉบับเดิมไปจนหมดสัญญา

ก่อนทวง เช็กฝั่งเราก่อน

ข้อนี้ข้ามกันบ่อย แบบสัญญาข้อ 8 ให้หอส่งใบแจ้งหนี้ที่บอกค่าเช่า ค่าน้ำค่าไฟ และค่าบริการ ให้ผู้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 3 วันก่อนวันครบกำหนด และผู้เช่ามีสิทธิขอดูข้อมูลค่าใช้จ่ายที่หอเรียกเก็บ ถ้าบิลส่งไม่สม่ำเสมอหรือยอดตรวจสอบไม่ได้ เวลามีปัญหาจะอธิบายยาก

เก็บประวัติให้ครบ บิลแต่ละเดือนส่งวันไหน ยอดเท่าไร จ่ายแล้วกี่เดือน เป็นข้อความในแชตหรือในระบบก็ได้ ขอแค่เปิดย้อนดูได้

ขั้นที่ 1 คุยก่อน และตกลงให้เป็นตัวหนังสือ

เลยวันครบกำหนดมาสองสามวัน ทักไปถามตรง ๆ แบบไม่กดดัน หลายห้องแค่ลืมหรือรอเงินเดือนออก ถ้าขอผ่อน ให้ตกลงยอดกับวันที่ชัด ๆ แล้วพิมพ์สรุปส่งในแชตว่า "ตกลงจ่ายห้อง 204 ยอด 3,500 บาท ภายในวันที่ 15" ข้อความแบบนี้เป็นหลักฐานได้ดีกว่าคำพูด

ขั้นที่ 2 ส่งหนังสือบอกกล่าวให้ชำระ

ถ้าคุยแล้วไม่จ่ายตามนัด ขั้นต่อไปคือทำเป็นหนังสือ ข้อนี้สำคัญเพราะกฎหมายนับเวลาจากหนังสือ ไม่ได้นับจากจำนวนเดือนที่ค้าง

• ประมวลกฎหมายแพ่งฯ มาตรา 560 ค่าเช่ารายเดือนที่ค้าง ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ชำระภายในเวลาที่ไม่น้อยกว่า 15 วันก่อน จึงบอกเลิกสัญญาได้
• แบบสัญญา สคบ. ข้อ 14 การบอกเลิกของหอต้องทำเป็นหนังสือ ให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาภายในอย่างน้อย 30 วันนับจากวันที่ได้รับหนังสือ ถ้าเพิกเฉย หอจึงบอกเลิกได้

หอที่เข้าข่ายประกาศ สคบ. ต้องให้เวลาอย่างน้อย 30 วัน แม้สัญญาที่ใช้อยู่จะไม่ได้เขียนไว้ก็ตาม เพราะตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค สัญญาในธุรกิจที่ควบคุมสัญญาซึ่งไม่มีข้อที่ประกาศกำหนด ให้ถือว่ามีข้อนั้นอยู่แล้ว ส่วน 15 วันตามมาตรา 560 เป็นขั้นต่ำทั่วไปสำหรับการเช่าที่ไม่อยู่ใต้ประกาศ

ในหนังสือควรมีชื่อผู้เช่ากับเลขห้อง ยอดค้างแยกเป็นรายเดือน วันสุดท้ายที่ต้องชำระ ช่องทางชำระ และบอกว่าถ้าไม่ชำระภายในวันนั้นหอจะบอกเลิกสัญญา ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ หรือยื่นให้กับมือแล้วขอให้เซ็นรับในสำเนา เก็บสำเนาไว้หนึ่งชุด

ข้อ 14 ยังมีอีกสองกรณีที่ใช้เวลาต่างกัน ถ้าผู้เช่าทำสิ่งที่กระทบผู้เช่ารายอื่นโดยตรง หนังสือให้หยุดใช้เวลาอย่างน้อย 7 วัน และถ้าทำผิดกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน บอกเลิกได้โดยไม่ต้องบอกล่วงหน้า แต่เรื่องค้างค่าเช่าอย่างเดียวไม่เข้าสองกรณีนี้

ขั้นที่ 3 บอกเลิกสัญญา

ครบกำหนดตามหนังสือแล้วยังไม่จ่าย ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญา ระบุวันที่สัญญาสิ้นสุดและวันที่ขอให้ย้ายออก แล้วเตรียมคืนเงินประกันตามขั้นตอนปกติ ส่วนนี้อ่านต่อได้ในบทความเงินประกันหอพัก คืนเมื่อไร หักอะไรได้บ้าง

ค่าเช่าที่ค้างหักจากค่าเช่าล่วงหน้าได้ตรง ๆ เพราะเงินก้อนนั้นมีไว้ประกันค่าเช่าอยู่แล้ว ส่วนเงินประกัน ตามนิยามในประกาศมีไว้สำหรับความเสียหายกับค่าใช้จ่ายค้างที่ไม่ใช่ค่าเช่า เช่น ค่าน้ำค่าไฟ ถ้าจะใช้หักค่าเช่าด้วย ควรให้ผู้เช่าเซ็นยินยอม

สิ่งที่ไม่ควรทำ แม้จะโมโหแค่ไหน

• ล็อกห้อง เปลี่ยนกุญแจ หรือขนของผู้เช่าออก ก่อนบอกเลิกสัญญาโดยชอบ ประกาศ สคบ. ห้ามเขียนข้อสัญญาที่ให้หอทำแบบนี้ ต่อให้ในสัญญาเขียนไว้ก็ถือว่าไม่มีข้อนั้น และอาจถูกแจ้งความข้อหาบุกรุกได้
• ตัดน้ำตัดไฟเพื่อกดดัน ผลคือผู้เช่าใช้ห้องไม่ได้เหมือนกัน เสี่ยงถูกร้องเรียนและฟ้องร้องกลับ ไม่คุ้ม
• โพสต์ประจานชื่อหรือรูปผู้เช่า ในกลุ่มหรือหน้าเพจ เสี่ยงเรื่องหมิ่นประมาทและข้อมูลส่วนบุคคล ต่อให้ผู้เช่าค้างจริงก็ตาม
• ริบเงินประกันทั้งก้อน โดยไม่ได้คิดยอดค้างกับค่าเสียหายจริง ข้อสัญญาที่ให้ริบโดยไม่ใช่ความผิดของผู้เช่าเป็นข้อที่ห้ามใช้

ถ้าบอกเลิกแล้ว ผู้เช่ายังไม่ยอมออก

มาถึงตรงนี้ทางที่ปลอดภัยที่สุดคือยื่นฟ้องขับไล่ พร้อมเรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายต่อศาล ใช้หนังสือทวง หนังสือบอกเลิก ใบตอบรับไปรษณีย์ บิลย้อนหลัง และสัญญาเช่าเป็นหลักฐาน เอกสารทุกอย่างที่เก็บมาตั้งแต่ขั้นที่ 1 จะได้ใช้ตรงนี้ ถ้าไม่เคยทำคดี ปรึกษาทนายความหรือสภาทนายความก่อนได้

ค่าปรับจ่ายช้า เก็บได้แค่ไหน

แบบสัญญาของ สคบ. ไม่ได้มีช่องค่าปรับไว้ ถ้าจะเก็บต้องตกลงกันในสัญญาตั้งแต่แรก และคิดแบบสมเหตุสมผล เช่น วันละไม่กี่สิบบาท มีเพดาน ไม่ใช่ปรับจนยอดค้างเพิ่มเป็นเท่าตัว ประมวลกฎหมายแพ่งฯ มาตรา 383 ให้ศาลลดค่าปรับที่สูงเกินส่วนลงได้

กันไว้ก่อน ดีกว่ามาตามทีหลัง

1. ตั้งวันครบกำหนดวันเดียวกันทุกห้อง และส่งบิลก่อนวันครบกำหนดอย่างน้อย 3 วันทุกเดือน
2. เก็บค่าเช่าล่วงหน้าไว้ 1 เดือน (รวมกับเงินประกันไม่เกิน 3 เดือน)
3. ให้ผู้เช่าจ่ายแบบโอนแล้วแนบสลิป จะได้มีหลักฐานทั้งสองฝ่าย
4. ดูทุกต้นเดือนว่าห้องไหนยังไม่จ่าย แล้วทักภายในสองสามวัน อย่ารอให้ค้างสองเดือน

ถ้าทำบิลด้วยมืออยู่ ใช้หน้าทำบิลหอพักฟรีส่งบิลเข้า LINE ผู้เช่าได้ และถ้ายังไม่มีสัญญาตามแบบใหม่ ทำได้ที่หน้าสัญญาเช่าหอพักตามแบบ สคบ. ส่วนหอที่ใช้ RentFlowTH ผู้เช่าเปิดดูบิลและแนบสลิปในแอปได้เอง เจ้าของหอเห็นทันทีว่าห้องไหนยังค้าง

คำถามที่เจอบ่อย

อ้างอิง: ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 และแบบสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น (แบบ ก) ท้ายประกาศ (แบบ ก ข้อ 8 และข้อ 14, นิยามเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า, ข้อสัญญาที่ห้ามใช้), ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 และมาตรา 383 หน้านี้สรุปเพื่อให้เข้าใจง่าย ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ถ้ามีกรณีเฉพาะ ปรึกษาทนายความ หรือสอบถามสายด่วน สคบ. 1166

อ่านต่อ

กฎหมายและสัญญา7 พ.ย. 2569ผู้เช่าต่างชาติ เจ้าของหอต้องแจ้ง ตม.30 ภายใน 24 ชั่วโมงใครต้องแจ้ง ต้องขอเอกสารอะไร แจ้งออนไลน์ยังไง และต้องแจ้งใหม่เมื่อไรกฎหมายและสัญญา7 พ.ย. 2569PDPA สำหรับหอพัก เก็บสำเนาบัตร ติดกล้อง ทำยังไงให้ถูกเก็บข้อมูลผู้เช่าเท่าที่จำเป็น บอกว่าเอาไปใช้ทำอะไร กล้องติดตรงไหนได้ และสิ่งที่หอพลาดกันบ่อย

ดูบทความทั้งหมด ›