ค่าน้ำค่าไฟหอพัก 2568 ตามประกาศ สคบ. คิดยังไงไม่ให้เกินอัตรา

ตัวอย่างการคิดอัตราค่าไฟจากบิลของหอ ยอดเงิน 19,026 บาท หารหน่วย 4,200 ได้ 4.53 บาทต่อหน่วย

ประกาศเขียนไว้ว่ายังไง

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ลงราชกิจจานุเบกษาเมื่อ 6 มิถุนายน 2568 และมีผลตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 แทนฉบับเดิมปี 2562 ในรายการข้อสัญญาที่ห้ามใช้ มีข้อหนึ่งที่เกี่ยวกับค่าน้ำค่าไฟโดยตรง (ข้อ 6 (6)) คือห้ามเขียนให้หอ

กำหนดอัตราค่าบริการไฟฟ้าและน้ำประปา ซึ่งเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ

แปลเป็นภาษาบ้าน ๆ คือ การไฟฟ้าเก็บเงินหอหน่วยละเท่าไหร่ หอก็เก็บผู้เช่าได้ไม่เกินนั้น หอเล็ก 3–4 ห้องที่เคยบวกส่วนต่างค่าน้ำค่าไฟไว้ ตอนนี้ก็เข้าข่ายข้อห้ามนี้แล้วเหมือนกัน

หอแบบไหนต้องทำตาม

ประกาศใช้กับคนที่ให้เช่าห้อง บ้าน หรืออาคารไว้อยู่อาศัย ตั้งแต่ 3 ห้องขึ้นไป จะอยู่ตึกเดียวหรือหลายตึกรวมกันก็นับ และผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดาที่เช่าเพื่ออยู่อาศัย ไม่ว่าจะปล่อยเช่าเองหรือผ่านแอปผ่านเว็บก็เข้าข่ายเหมือนกัน อพาร์ทเมนต์ แมนชั่น ห้องเช่ารายเดือนทั่วไปจึงอยู่ในประกาศนี้เกือบทั้งหมด

ที่ไม่อยู่ในประกาศคือหอพักที่จดทะเบียนตาม พ.ร.บ.หอพัก กับโรงแรม ส่วนสัญญาที่ทำไว้ก่อน 4 กันยายน 2568 ยังใช้ต่อได้จนหมดสัญญา แต่พอถึงรอบทำสัญญาใหม่ก็ต้องทำตามประกาศนี้

อัตราที่เก็บได้ คิดจากบิลของหอ

ประกาศไม่ได้กำหนดสูตรไว้ วิธีที่ตรวจสอบง่ายที่สุดคือเอายอดเงินในบิลหารด้วยจำนวนหน่วยในบิลเดียวกัน ได้เท่าไหร่ก็ใช้เป็นอัตราต่อหน่วยที่เก็บผู้เช่า แล้วค่อยเอาอัตรานี้คูณกับหน่วยที่แต่ละห้องใช้ ยอดในบิลการไฟฟ้ารวมค่าบริการรายเดือน ค่า Ft และ VAT ไว้แล้ว ถ้าใช้วิธีหารจากยอดรวมแบบนี้ ให้เขียนไว้ในช่องวิธีการคำนวณของสัญญาให้ชัด

ลองดูตัวอย่าง (ตัวเลขสมมติ) หอ 24 ห้อง เดือนนี้บิลการไฟฟ้าของหอใช้ไป 4,200 หน่วย ยอดเงิน 19,026 บาท และบิลการประปาใช้ไป 380 หน่วย ยอดเงิน 4,066 บาท

	ค่าไฟ	ค่าน้ำ
ยอดเงินในบิลของหอ	19,026 บาท	4,066 บาท
หน่วยในบิลของหอ	4,200 หน่วย	380 หน่วย
อัตราต่อหน่วย (ยอดเงิน ÷ หน่วย)	4.53 บาท	10.70 บาท
ห้อง 204 ใช้ไป	120 หน่วย	6 หน่วย
ห้อง 204 จ่าย	543.60 บาท	64.20 บาท

ถ้าหอนี้ยังเก็บค่าไฟหน่วยละ 8 บาท ห้อง 204 จะจ่ายค่าไฟ 960 บาท มากกว่าที่ควรเป็นกว่า 400 บาทต่อเดือน ตรงนี้แหละที่ประกาศห้าม ตัวเลขของแต่ละหอจะไม่เท่ากัน ขึ้นกับประเภทมิเตอร์และปริมาณที่ใช้ เลยต้องดูจากบิลของหอตัวเองเท่านั้น

หารแล้วได้ทศนิยมยาว ให้ตัดเหลือทศนิยม 2 ตำแหน่งแบบปัดลง อย่าปัดขึ้น เพราะจะเกินอัตราจริงไปนิดหนึ่งทุกหน่วย

เรื่องที่หอส่วนใหญ่สงสัย

ไฟทางเดิน ปั๊มน้ำ ไฟส่วนกลาง

หน่วยในบิลของหอรวมไฟส่วนกลางไว้แล้ว พอรวมหน่วยของทุกห้องจะได้น้อยกว่าในบิลเสมอ ประกาศไม่ได้พูดถึงไฟส่วนกลางตรง ๆ แต่ถ้าดันอัตราต่อหน่วยขึ้นเพื่อเฉลี่ยไฟส่วนกลาง อัตราที่เก็บผู้เช่าก็จะเกินบิลทันที ถ้าคิดจะเก็บเป็นค่าบริการแยก ต้องเขียนไว้ในข้อ 6 ของสัญญา ซึ่งแบบสัญญาให้เก็บได้เท่าที่จ่ายไปจริงและมีเหตุผลอันสมควร และประกาศนิยามค่าบริการไว้ว่าต้องไม่ใช่ต้นทุนในการทำกิจการให้เช่า เรื่องนี้ถ้าไม่แน่ใจ ถาม สคบ. ก่อนจะดีกว่า

ขั้นต่ำ และเหมาจ่าย

ประกาศไม่ได้พูดถึงขั้นต่ำตรง ๆ แต่ลองคิดตามตัวอย่างข้างบน ห้องที่ไม่อยู่ทั้งเดือนใช้น้ำ 1 หน่วย ถ้าหอตั้งขั้นต่ำไว้ 100 บาท ห้องนั้นก็จ่ายน้ำหน่วยละ 100 บาท ซึ่งเกินอัตราในบิลไปมาก การเหมารายหัวก็มีปัญหาแบบเดียวกันกับคนที่ใช้น้อย ถ้ายังอยากใช้วิธีเหล่านี้ ควรสอบถามสายด่วน สคบ. 1166 ก่อน

ค่า Ft ขึ้นลงทุกรอบ

แบบสัญญาข้อ 5 เขียนไว้ว่าอัตราค่าน้ำค่าไฟเปลี่ยนได้ตามที่ผู้ให้บริการปรับขึ้นหรือลงก่อนสัญญาสิ้นสุด โดยผู้ให้บริการแจ้งล่วงหน้า เพราะฉะนั้นถ้าการไฟฟ้าปรับ หอก็ปรับตามได้ ที่ประกาศห้ามคือหอเปลี่ยนอัตราค่าเช่าหรือค่าบริการเองก่อนสัญญาสิ้นสุด หลายหอเลยใช้วิธีคำนวณอัตราใหม่จากบิลล่าสุดทุกเดือน หรือทุกครั้งที่ค่า Ft เปลี่ยน

ห้องที่มีมิเตอร์การไฟฟ้าของตัวเอง

ถ้าผู้เช่าจ่ายค่าไฟตรงกับการไฟฟ้า หอไม่ได้เป็นคนเก็บ เรื่องอัตราก็ไม่เกี่ยวกับหอ ประเด็นนี้ใช้กับหอที่มีมิเตอร์ใหญ่ตัวเดียวแล้วติดมิเตอร์ย่อยแยกห้องเอง

ในสัญญาต้องเขียนอะไรบ้าง

แบบสัญญาเช่าระยะสั้น (แบบ ก) ท้ายประกาศ มีข้อ 4 ให้กรอกเรื่องค่าน้ำค่าไฟแยกกัน แต่ละอย่างต้องมี 3 ส่วน คืออัตราขณะทำสัญญา กำหนดวันชำระ และวิธีคำนวณ ถ้าเขียนวิธีคำนวณไว้ชัดตั้งแต่แรกว่าคิดจากบิลของหอ เดือนไหนอัตราเปลี่ยนก็อธิบายผู้เช่าได้ง่าย

อีกข้อที่เกี่ยวกันคือต้องส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าอย่างน้อย 3 วันก่อนถึงวันชำระค่าเช่า และผู้เช่ามีสิทธิตรวจสอบข้อมูลค่าใช้จ่ายที่หอเรียกเก็บ เก็บบิลการไฟฟ้าการประปาไว้ทุกเดือน ถ่ายรูปมิเตอร์ตอนจดไว้ด้วย ถ้ามีคนถามจะได้เปิดให้ดูได้ทันที

ถ้ายังไม่มีสัญญาตามแบบใหม่ ใช้หน้าสัญญาเช่าหอพักตามแบบ สคบ. กรอกแล้วพิมพ์ได้เลย ในหน้านั้นมีช่องให้ใส่ยอดเงินกับหน่วยจากบิลของหอ แล้วคำนวณอัตราให้

เช็กหอของเราใน 5 นาที

หยิบบิลการไฟฟ้ากับบิลการประปาเดือนล่าสุดของหอ
เอายอดเงินหารจำนวนหน่วยในบิล จดอัตราน้ำกับไฟไว้
เทียบกับอัตราที่เก็บผู้เช่าอยู่ตอนนี้ ถ้าสูงกว่า ให้ปรับลงตั้งแต่บิลรอบหน้า
แก้อัตราและวิธีคำนวณในสัญญาฉบับที่จะทำครั้งต่อไป
บอกผู้เช่าล่วงหน้าว่าเปลี่ยนวิธีคิด ส่วนใหญ่จะพอใจเพราะจ่ายน้อยลง

อยากลองดูว่าแต่ละห้องจะออกมาเท่าไหร่ ใส่อัตราใหม่ในหน้าทำบิลหอพักฟรีได้ ใส่ทศนิยมได้และส่งบิลเข้า LINE ผู้เช่าได้เลย ส่วนหอที่ใช้ RentFlowTH อยู่แล้ว ตั้งให้คิดตามหน่วยจริงด้วยอัตราจากบิลของหอได้

คำถามที่เจอบ่อย

หอพักนักศึกษาต้องทำตามประกาศนี้ไหม

ถ้าเป็นหอพักที่จดทะเบียนตาม พ.ร.บ.หอพัก ประกาศฉบับนี้ไม่ใช้บังคับ เพราะมีกฎหมายของตัวเองอยู่แล้ว แต่ถ้าเรียกว่าหอพักเฉย ๆ โดยไม่ได้จดทะเบียน และให้คนทั่วไปเช่าอยู่รายเดือนตั้งแต่ 3 ห้องขึ้นไป ก็เข้าข่ายประกาศนี้

คิดค่าไฟหน่วยละ 7 หรือ 8 บาทได้ไหม

ได้ถ้าบิลของหอออกมาเฉลี่ยหน่วยละเท่านั้นจริง แต่หอส่วนใหญ่ เมื่อเอายอดเงินในบิลการไฟฟ้าหารด้วยจำนวนหน่วย จะได้ต่ำกว่านั้นมาก ถ้าเก็บสูงกว่าที่หอจ่ายจริง ก็คือเกินอัตราที่ประกาศห้ามไว้

เก็บค่าน้ำขั้นต่ำ หรือเหมาค่าน้ำรายหัวได้ไหม

ประกาศไม่ได้เขียนถึงขั้นต่ำหรือการเหมาไว้ตรง ๆ แต่ถ้าห้องที่ใช้น้อยต้องจ่ายเท่าขั้นต่ำ ค่าน้ำต่อหน่วยที่ห้องนั้นจ่ายจริงจะสูงกว่าอัตราในบิลของหอ ซึ่งเสี่ยงขัดกับข้อห้ามเรื่องอัตราเกิน ถ้าจะใช้แบบนี้ควรสอบถาม สคบ. ก่อน

การไฟฟ้าปรับค่าไฟระหว่างสัญญา หอปรับตามได้ไหม

ได้ แบบสัญญาข้อ 5 เขียนไว้ว่าอัตราค่าน้ำค่าไฟเปลี่ยนได้ตามที่ผู้ให้บริการปรับขึ้นหรือลง โดยผู้ให้บริการแจ้งล่วงหน้า สิ่งที่ห้ามคือหอขึ้นอัตราเองระหว่างสัญญา ไม่ใช่การปรับตามบิลจริง

ผู้เช่าขอดูบิลการไฟฟ้าของหอได้ไหม

แบบสัญญาให้สิทธิผู้เช่าตรวจสอบข้อมูลค่าใช้จ่ายที่หอเรียกเก็บได้ เก็บบิลการไฟฟ้าและการประปาของแต่ละเดือนไว้ให้ดูได้ จะตอบคำถามง่ายกว่ามาก

ถ้าในสัญญาเขียนอัตราเกินไว้ จะเป็นยังไง

ตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค มาตรา 35 จัตวา ถ้าสัญญาใช้ข้อสัญญาที่ประกาศห้ามไว้ ให้ถือว่าสัญญานั้นไม่มีข้อนั้น ผู้เช่ายังร้องเรียน สคบ. ได้ด้วย ทางที่ดีคือแก้อัตราให้ตรงกับบิลตั้งแต่ตอนทำสัญญา

อ้างอิง: ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 142 ตอนพิเศษ 211 ง หน้านี้สรุปเพื่อให้เข้าใจง่าย ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ถ้ามีกรณีเฉพาะ สอบถามสายด่วน สคบ. 1166